[부동산] 임대차 월세 묵시적 갱신과 연장 계약 관련

 

1. 개요

안녕하세요, 건물주님. 저는 OOO호에 거주 중인 OOO입니다. 2024년 8월 24일에 연락 주셨던 "계약 갱신" 관련하여 답변 드립니다.
현재 저는 2020년 9월에 전 임대인과 최초 계약을 체결하였고, 이후 묵시적 갱신을 통해 4년 동안 거주 중입니다.
갱신 계약 시, 이전 임대인과의 계약에서 "계약갱신청구권"을 사용하지 않았으므로 이번 갱신 계약에서 이를 사용하고자 합니다.

2. 내용

1. 계약 연장 및 해지 통보 관련
   • 2020년 9월부터 2025년 9월까지의 거주 기간 동안 "별도의 계약 연장 또는 해지"에 대한 통보 및 협의(6개월 전부터 2개월 전까지의 기간)가 없었기 때문에, 현재는 "계약 연장 및 해지"의 기간이 아닌 것으로 판단됩니다.
2. 계약 종료 및 협의 필요성
   • 계약 종료 예정일인 2025년 9월이 도래할 때 "별도 협의"를 진행하는 것이 적절하다고 생각합니다.
     • 임대차 보호법에 따르면, "2년 미만"의 계약은 "2년"으로 유효합니다.
     • 계약 갱신 청구권에 의해 "갱신 계약"이 필요하다면 작성하는 것이 합리적입니다.
3. 계약 갱신 관련 사항
   • 2020년 9월 ~ 2021년 9월: 최초 계약 종료 (1년) 효릭 비인정
   • 2021년 9월 ~ 2022년 9월: 묵시적 갱신     (1년) 효릭 비인정
   • 2022년 9월 ~ 2024년 9월: 묵시적 갱신     (실거주 2년 묵시적 갱신 계약권 취득)
   • 2024년 9월 ~ 2026년 9월: 묵시적 갱신     - 효력 인정
4. 계약서 작성 요청에 대한 입장
   • 건물주님께서 2026년 9월에 기존 계약에 대해 새로운 계약서를 작성하길 원하신다면, 이에 대해 협의할 용의가 있습니다.
5. 법적 판례 및 참고 사항
   • 새로운 집주인이 실거주 목적이 아닌 이유로 계약 갱신을 거부하는 것은 불법입니다. 대법원 판례에 따르면, 실거주를 이유로 한 세입자의 계약 갱신 요구 거절은 정당하다고 판결되었지만, 실거주 목적이 아닌 경우에는 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

3. 해결 방법 관련 법령

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
  임차인은 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
• 주택임대차보호법 제4조(계약의 갱신)
  임대차 계약이 만료될 때 임차인이 계속 거주를 원하는 경우 임대인이 실거주 목적이 아닌 이상 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.
• 판례
  • 1심: 새로운 집주인이 계약 갱신 요구를 거절하는 것은 정당하다고 판결.
  • 2심: 기존 집주인과 새로운 집주인 모두 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다고 판결.
  • 대법원: 새로운 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신 요구를 거절하는 것은 정당하다고 판결.

감사합니다.
OOO 드림.

 

 

안녕하세요. 건물주(사장)님  저는 OOO호에 거주 중인 OOO 입니다.
다름 아니고, 24.08.24 자 연락주셨던 "계약 갱신" 관련하여, 연락주신 부분 답변드리려고 연락드렸습니다 .

(전) 임대인분과의 계약은 최초 계약시점(20.09) 계약했으며, 묵시적 갱신을 통해, 현재(24.08.31) 까지 지속해왔습니다 .

(현) 건물주(사장)님께서 요청 하신 계약 갱신 변경 사항에 대해서, 저도 계약 관련 검토해본 결과, 제 입장은 다음과 같습니다.

[답변]
1. 20.09 ~ 25.09 까지의 거주 기간 중 "별도의 계약 연장 또는 해지"의 대한 통보 및 협의(6개월 전부터 2개월 전까지의 기간)가 없었기 때문에, "계약 연장 및 해지" 기간이 아닌 것 같습니다.
  
2. 계약 종료 이후 "계약 종료 예정 일자(25.09)" 도래 시 "별도 협의"를 진행하는 게 맞는 것 같습니다.
 1) 관련 법령상 임대차 보호 법에 의해, "2년 미만"의 계약은 "2년"으로 유효합니다.
 2) 계약 갱신 청구권으로 인해, "계약"이 필요하다면, "갱신 계약"으로 작성하는게 맞는 것 같습니다.

3. 계약 갱신 관련 
 1) 20.09 ~ 21.09 최초 계약 종료
 2) 21.09 ~ 23.09 묵시적 갱신 (임대차 보호법상 "2년 미만 통상 2년")
 3) 23.09 ~ 25.09 묵시적 갱신 (임대차 보호법상 "2년 미만 통상 2년")
 
4. (현) 건물주(사장)님께서 25.09에 대해, 기존 계약에 대해 계약서를 새로 작성이 필요 하신 경우 , 해당 부분은 할 수 있습니다.